Πώς μπορούν να γλιτώσουν την περιουσία τους οι «κόκκινοι» δανειολήπτες

ΠΕΝΤΕ ΣΥΜΒΟΥΛΕΣ

Γράφει η Δρ Χριστίνα Χαλανούλη, Δικηγόρος/ Διαπιστευμένη Διαμεσολαβήτρια ΥΔΑΔ
Ψηφίσθηκε την Τρίτη στις 15 Δεκεμβρίου 2015 από την ελληνική Βουλή ένα από τα πλείστα, τα τελευταία χρόνια, νομοσχέδια με προαπαιτούμενα. Ωστόσο, η πρωτοτυπία του συγκεκριμένου κειμένου έγκειται στα τρία πρώτα άρθρα του. Για πρώτη φορά προβλέπεται στο ελληνικό δίκαιο, η δημιουργία «εταιρειών διαχείρισης απαιτήσεων από μη εξυπηρετούμενα δάνεια (ΕΔΑΜΕΔ) και εταιρείες μεταβίβασης απαιτήσεων από μη εξυπηρετούμενα δάνεια (ΕΜΑΜΕΔ).




 
Από την αιτιολογική έκθεση εκφράζεται ρητώς η βούληση του ιστορικού νομοθέτη, ότι δηλαδή σε μία πρώτη φάση προβλέπεται η διαχείριση ή/και η μεταβίβαση μόνο των μεγάλων, κόκκινων επιχειρηματικών δανείων.
Ωστόσο θα ήταν πραγματικά τόσο ωφέλιμο, όσο και σημαντικό να παρουσιασθούν συστηματικά οι καινοτομίες προκειμένου ο μέσος δανειολήπτης να ενημερωθεί για να προετοιμασθεί για τις σχετικές ρυθμίσεις όταν αυτές εφαρμοσθούν και για τα στεγαστικά ή μικρά καταναλωτικά δάνεια, δηλαδή από τα μέσα Φεβρουαρίου 2016, ήτοι μετά από λιγότερο από δύο σχεδόν μήνες.
Προς τον σκοπό αυτό η δικηγόρος/διαμεσολαβήτρια Δρ Χριστίνα Χαλανούλη απαντά σε πέντε κρίσιμες ερωτήσεις για τη νέα εποχή στα κόκκινα δάνεια:
1. Οι προτεινόμενες αλλαγές εξασθενούν τη θέση του δανειολήπτη; Πώς θα μπορέσει να προστατευθεί από τους κινδύνους;
Είναι αναμφισβήτητο ότι η άρση της απόλυτης προστασίας της πρώτης κατοικίας αποτελεί τόσο για τους δανειολήπτες στεγαστικών δανείων, όσο και για τους δανειολήπτες των επιχειρηματικών μία δυσμενέστερη περίπτωση σε σχέση με το παρελθόν. Ωστόσο πρέπει να ιδωθεί η συνέπεια αυτή ως ευκαιρία για την οριστική διευθέτηση του δανείου για καθένα οφειλέτη.
Η λύση λοιπόν θα δοθεί μέσω της διαπραγμάτευσης, αλλά εδώ πρέπει να υπογραμμίσουμε μέσω της ουσιαστικής και εποικοδομητικής διαπραγμάτευσης με το πιστωτικό ίδρυμα. Τόσο ο νόμος με τα προαπαιτούμενα, όσο και η πρόσφατη τροποποίηση του Ν.3869/2010 (νόμος Κατσέλη) θέτουν ως βασικό άξονα της «συζήτησης» με την τράπεζα τον Κώδικα Δεοντολογίας των Τραπεζών.
Χρειάζεται όμως μεγάλη προσοχή, καθώς ελλοχεύει ο κίνδυνος για τους δανειολήπτες να υπαναχωρήσουν τελικά σε προδιατυπωμένες συμβάσεις τις οποίες θα προτείνουν μονομερώς οι δανειστές και τις οποίες τελικά δεν θα είναι σε θέση να κατανοήσουν οι οφειλέτες. Είναι συνεπώς αναγκαίο, οι διαπραγματεύσεις να γίνονται πάντα παρουσία του δικηγόρου του δανειολήπτη και να εξασφαλίζεται εξαρχής η ισότητα των μερών. Ωστόσο πραγματική διασφάλιση των συμφερόντων του δανειολήπτη θα επέλθει με την επαναδιαπραγμάτευση της δανειακής σύμβασης μέσα από τη διαδικασία της διαμεσολάβησης.
2. Οι τροποποιήσεις στο νόμο Κατσέλη ουσιαστικά χωρίζουν τους δανειολήπτες σε δύο μεγάλες κατηγορίες. Πώς προστατεύονται όσοι δεν μπορούν να εισαχθούν σε καμία από τις δύο;
Πράγματι το νέο θεσμικό πλαίσιο αναφέρεται ρητώς από τη μια μεριά στους δανειολήπτες που βρίσκονται σε πλήρη αδυναμία παροχής, για τους οποίους αναγνωρίζεται η προστασία της πρώτης κατοικίας και η ενδεχόμενη «συνεισφορά» του Δημοσίου στην κάλυψη της μηνιαίας δόσης του δανείου για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα και από την άλλη προστατεύονται οι δανειολήπτες που μπορούν να ικανοποιήσουν τους δανειστές με επαναδιαπραγμάτευση, υπό τον όρο της πιθανότητας ρευστοποίησης της ακίνητης περιουσίας τους, πλην της πρώτης κατοικίας.
Αν και τίθενται αυστηρά εισοδηματικά κριτήρια και για τις δύο κατηγορίες -κριτήρια που θα μπορούσαν να χαρακτηριστούν και ανελαστικά- πρέπει να υπογραμμιστεί η βασική και σημαντικότερη καινοτομία, αυτή της εισαγωγής για πρώτη φορά του υπολογισμού επί της σημερινής, εμπορικής αξίας του ακινήτου. Σε σχέση λοιπόν και με την πρώτη ερώτηση, πρέπει να συμπληρώσουμε ότι η επαναδιαπραγμάτευση θεμιτό είναι να γίνει ενώπιον διαπιστευμένου διαμεσολαβητή, παρουσία του δικηγόρου του δανειολήπτη και να συζητηθεί το δάνειο επί της πραγματικής, σημερινής, εμπορικής αξίας του ακινήτου.
3. Ποιες είναι οι ενέργειες που πρέπει να κάνει σήμερα ένας δανειολήπτης που δεν έχει υπαχθεί ακόμα στο Ν.3869/2010;
Οι ενέργειες που πρέπει να κάνει είναι δύο και αλληλεξαρτούμενες. Η πρώτη είναι να υπαχθεί στον νόμο Κατσέλη καταθέτοντας αίτηση στο Ειρηνοδικείο του τόπου μόνιμης κατοικίας του, έτσι ώστε να προστατευθεί τουλάχιστον η πρώτη κατοικία του μέχρι την πρώτη συζήτηση.
Η δεύτερη ενέργεια είναι η σημαντικότερη, αυτή που θα δώσει οριστική λύση στο πρόβλημα της υπερχρέωσης. Πρόκειται για την προσπάθεια επιτυχούς επαναδιαπραγμάτευσης της οφειλής του με την τράπεζα. Η δεύτερη αυτή πράξη πρέπει όμως να ακολουθήσει ορισμένα πρότυπα τα οποία δεν πρέπει επ’ ουδενί να παραβιασθούν. Έτσι από τη μία μεριά οποιαδήποτε συζήτηση πρέπει να γίνεται παρουσία του δικηγόρου και από την άλλη προτιμότερο είναι η επαναδιαπραγμάτευση να γίνεται υπό την αιγίδα ενός διαπιστευμένου διαμεσολαβητή, προκειμένου να εξασφαλίζεται η αντικειμενικότητα της διαδικασίας και κυρίως να έχει η συμφωνία την ισχύ δικαστικής απόφασης.
4. Τι πρέπει να κάνει ο δανειολήπτης που έχει υπαχθεί στον νόμο Κατσέλη;
Ο οφειλέτης στην περίπτωση αυτή οφείλει να επανυποβάλει ή επικαιροποιήσει τα στοιχεία του φακέλου στο Ειρηνοδικείο. Η διαδικασία είναι απλή και γνώριμη για τον δανειολήπτη, αλλά χρονοβόρα. Στην πραγματικότητα πρέπει να συγκεντρώσει όλα τα στοιχεία που είχε αρχικώς υποβάλει, δηλαδή ενδεικτικά φορολογικά στοιχεία (Ε9 κτό) βεβαιώσεις των πιστωτικών ιδρυμάτων για τις οφειλές του. Αξίζει εδώ να σημειωθεί ότι καλό θα ήταν να συνυποβάλει παραστατικά που αποδεικνύουν τη συνέπεια του ως προς την εξόφληση της δόσης που του έχει επιβάλει το δικαστήριο.
5. Τι σηματοδοτεί πρακτικά η δημιουργία «εταιρειών διαχείρισης απαιτήσεων από μη εξυπηρετούμενα δάνεια (ΕΔΑΜΕΔ) και εταιρειών μεταβίβασης απαιτήσεων από μη εξυπηρετούμενα δάνεια (ΕΜΑΜΕΔ).
Πρέπει να παραδεχτούμε ότι η εισαγωγή τέτοιων «θεσμών» στην ελληνική έννομη τάξη είναι πρωτόγνωρη. Καταρχάς αυστηροποιεί ή καλύτερα θέτει κανόνες στην ισχύουσα «έκνομη» κατάσταση στον τομέα των μη εξυπηρετούμενων μεγάλων επιχειρηματικών δανείων.
Ο ίδιος ο Κώδικας Δεοντολογίας που θεσπίστηκε από τον Αύγουστο του 2014 προβλέπει, όσον αφορά τα επιχειρηματικά δάνεια, την πρόταση ενός επιχειρηματικού πλάνου για τις βιώσιμες, αλλά υπερήμερες ως προς τις οφειλές τους εταιρείες. Έτσι το πρώτο από τα δύο είδη εταιρειών που ψηφίστηκαν την Τρίτη στη Βουλή, θα εκπληρώσουν αυτή την αποστολή. Όσον αφορά τώρα τις εταιρείες μεταβίβασης απαιτήσεων είναι σαφές ότι θα αποκτήσουν «την κυριότητα» του δανείου.
Αυτό που πρέπει να εξασφαλιστεί είναι ότι και οι εταιρείες αυτές θα πληρώνουν ένα εύλογο τίμημα που δεν θα απέχει πολύ από το αρχικό κεφάλαιο του δανείου ή να προσδιοριστεί ότι η μεταβίβαση με πολύ χαμηλότερο τίμημα συνεπάγεται και διεκδίκηση της απαίτησης εναντίον του δανειολήπτη στην ίδια (χαμηλότερη) αξία. Η θέσπιση της ασφαλιστικής αυτής δικλείδας θα έχει θετικό αντίκτυπο, όταν και αν τελικά αποφασιστεί οι εταιρείες αυτές να ασχοληθούν και με τα κόκκινα στεγαστικά δάνεια.
Σε κάθε περίπτωση ήγγικεν η ώρα της πραγματικής διαπραγμάτευσης και της ουσιαστικής επίλυσης του προβλήματος των ληξιπρόθεσμων δανείων.
www.imerisia.gr